Велика частина ексклюзивного житла в Москві і Підмосков'ї продається таємно
3 березня 2008 р.
На ринку міської і заміської жилої нерухомості періодично з'являються пропозиції найвищої цінової категорії: ексклюзивні пентхауси, унікальні будинки на Рубльовці, особняки в центрі столиці. Всі ці об'єкти часто не потрапляють на відкритий ринок, а пропонуються за закритими списками клієнтів, пише DailyStroy. На думку експертів, такий тип продажів з одного боку є маркетинговою стратегією, але з іншою дозволяє продавати найцікавіші об'єкти нерухомості нишком.
Термін "закриті продажі" розуміється по-різному. По-перше, під цим часто маються на увазі операції, які відбуваються поза ринком. Як правило, ріелтори дізнаються про них тільки по тому, що який-небудь об'єкт випарувався з бази даних. Отже, продавець і покупець могли просто домовитися самостійно. По-друге, закритий продаж - це така операція, при підготовці до якої продавець спочатку ставить умову, що його об'єкт на ринку не рекламується і пропонується виключно корпоративним клієнтам по закритих базах даних. За оцінкою директора компанії "Садиба" Євгенія Іванова, за першим сценарієм відбувається приблизно 15% від всіх операцій, поміщених на Рублево-успенському шосе. Другий тип займає не більше 5% по тому ж напряму.
На думку Євгенія Іванова, нижньої планки, після якої об'єкт може продаватися закритим способом не існує, проте звичайно його вартість не менше 5 млн. доларів і часто цей показник доходить і до 10-15 млн. доларів. "Як правило, це авторський проект, основними характеристиками якого є: готовність "під ключ", робота відомого архітектора, авторський дизайн і стиль. Площа ділянки біля такого будинку складає не менше 50 соток, в середньому ж - 1 гектар", - розповідає експерт.
Закриті продажі в першу чергу характеризуються тим, що об'єкт не рекламується відкрито. Таким чином, клієнти можуть дізнатися про об'єкт тільки двома способами. По-перше, покупець може подзвонити в агентство, цікавлячись іншим об'єктом і, крім цього, одержати інформацію про те, що почалися закриті продажи ексклюзивного об'єкту. По-друге, такі відомості можуть розповсюджуватися через знайомих, що володіють інформацією про унікальний об'єкт, продажі якого ведуться закритим способом. Обидва ці варіанти відносяться до вторинного ринку нерухомості. При цьому на первинному ринку часто буває так, що клієнт придбав нерухомість в селищі, яким він дуже задоволений, і коли він дізнається, що той же забудовник починає новий проект, у нього виникає бажання придбати нову нерухомість, зведену перевіреним забудовником. Закритість же будь-якого з перерахованих вище сценаріїв може виражатися в тому, що частина операції проводиться між клієнтом і забудовником без свідків, у відсутність ріелторів.
У операціях, які укладаються між продавцем і покупцем один на один як оформлювачі, як правило, беруть участь тільки приватні маклери. Отже, як будь-які операції між своїми, такі угоди мають непрофесійний відтінок. Наприклад, майже не перевіряється історія об'єкту, а юридичній стороні операції приділяється дуже мало уваги. Проте, як стверджують ріелтори, на високому ціновому рівні багато що будується на довірі. При другому типі продажів, коли об'єкт нерухомості продається через ріелторов, але просто за закритим списком, відносини будуються інакше. Об'єкт на відкритому ринку навіть не з'являється, і "відкривається" тільки після укладення оборудки за бажанням покупця. "Люди, які їх купують, хочуть придбати ексклюзив в повному розумінні цього слова, не відомий всьому ринку. У такому разі клієнти беруться з наявних корпоративних баз даних, - говорить Євгеній Іванов.